Как правильно заключить договор аренды квартиры?

В зависимости от того, находится ли квартира в вашей собственности (приватизирована, приобретена путем купли-продажи, мены, дарения, наследования, или исполнения решения суда) или вы являетесь ее нанимателем (неприватизированная, служебная), вид заключаемых договоров при сдаче жилплощади отличается. В первом случае имеет место договор аренды (имущественного найма), во втором - договор поднайма.

Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды жилой площади (квартир, комнат в коммунальных квартирах, дач, домов) должен составляться в простой письменной форме (нотариальное их удостоверение не требуется) и подлежит государственной регистрации. В Москве действует распоряжение мэра N 110-РМ от 11.03.94 г. "О мерах по пресечению противоправного использования жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц", согласно которому договор аренды, если сумма арендной платы превышает 10 минимальных зарплат за весь срок, подлежит обязательной регистрации в налоговой инспекции и бухгалтерии домоуправления. На практике обычно этого никто не делает (иначе хозяин квартиры будет платить подоходный налог и с него снимут все дотации по квартплате). Поэтому в случае возникновения конфликта с арендатором суд не примет ненадлежаще оформленный договор в качестве доказательства.

Арендодателям можно порекомендовать обязательно внести в текст составляемого договора паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности). Чтобы не возникало конфликтов с милицией, домоуправлением и соседями, предупредите арендаторов, что для третьих лиц они - ваши родственники, проживают в квартире бесплатно.

Аналогично арендаторам советуем попросить у хозяина, с которым подписываете договор, выписку из домовой книги - под договором должны стоять подписи всех совершеннолетних граждан, проживающих в данной квартире! Если вы пользуетесь услугами риэлторской фирмы, потребуйте, чтобы ее представитель указал на обеих копиях размер вознаграждения агентства, указал свою должность, поставил подпись и печать. И требуйте с хозяев квартир исполнительной надписи на договоре после каждой передачи денег (с указанием суммы в рублях). В случае повышенного интереса к вам соседей, работников домоуправления или милиции не показывайте последним договор: скажите, что вы родственники хозяев и живете безвозмездно.

Если вы не настаивали на правильной регистрации договора аренды, то не исключено, что хозяин снимаемой вами квартиры "передумает" или попытается изменить условия. Предъявлять претензии к риэлторской фирме бессмысленно - она получила вознаграждение за то, что свела вас с хозяином, а за дальнейшие с ним взаимоотношения ответственности не несет. В этом случае остается объяснить арендодателю, что он не прав. Если хозяин к обычным доводам невосприимчив, заявите ему, что с подписанным договором вы пойдете в налоговую инспекцию, и нарушивший закон арендодатель уплатит сумму, равную 24 процентам от полученной с вас: 12 процентов - подоходный налог и столько же - штраф за его неуплату, плюс еще пеню за просрочку платежа (согласно Закону РФ "Об основах налоговой системы РФ").

В случае если договор аренды был надлежаще оформлен, выселить вас из занимаемой квартиры можно только в судебном порядке, что практически нереально.